【摘自:浙江日報 2012年08月01日 00012版：樂(lè )活人居 】

【編者按：十幾年的風(fēng)風(fēng)雨雨，很少一個(gè)行業(yè)，像地產(chǎn)這樣跌宕起伏；很少一個(gè)行業(yè)，像地產(chǎn)這樣考量人們的思想。浙江，是中國地產(chǎn)的重鎮，當下，站在地產(chǎn)調控的風(fēng)尖浪口，亟須地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的先行者。從本期起，在中國地產(chǎn)波瀾壯闊的背景下，本報記者深入一線(xiàn)，追蹤采訪(fǎng)浙江地產(chǎn)界的先鋒人物，實(shí)錄他們獨特思考，努力尋找浙江地產(chǎn)前行的方向?！?/P>

浙江日報記者　秦正長(cháng)

　　

萬(wàn)華控股，總部坐落杭州武林商圈，當今旗下的核心產(chǎn)業(yè)——產(chǎn)業(yè)運營(yíng)，正以獨特的理念和強勁的勢頭發(fā)展著(zhù)。

　　

陳揚，萬(wàn)華科技產(chǎn)業(yè)園的操盤(pán)手，他首先強調，他從事的更多的是一種鮮人問(wèn)津的產(chǎn)業(yè)運營(yíng)。

破冰之旅

　　

2006年，萬(wàn)華控股集團選擇杭州錢(qián)江開(kāi)發(fā)區——杭州市政府直屬的一個(gè)省級經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區，開(kāi)始它的破冰之旅。第一個(gè)項目萬(wàn)華科技園，只有92畝，目前已投入運營(yíng)。接著(zhù)，第二個(gè)園區、第三個(gè)園區正在進(jìn)行之中。

　　

陳揚說(shuō)，選地、建設、運營(yíng)，這不同于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)，需要更多的社會(huì )責任感，需要高超的資源整合能力。作為企業(yè)從事產(chǎn)業(yè)運營(yíng)，要承擔社會(huì )責任，要對自身企業(yè)負責任，更要對入園的企業(yè)創(chuàng )造增值服務(wù)，使客戶(hù)的核心價(jià)值最大化。很顯然，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)不同于一般地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房子造好，賣(mài)完完事。

　　

萬(wàn)華科技園一期總建筑面積6.3萬(wàn)平方米，目前集聚了近200家企業(yè)，引進(jìn)資本金總量計劃超20億，年稅收超3000萬(wàn)元。

　　

正在建設中的第二個(gè)產(chǎn)業(yè)園——萬(wàn)華創(chuàng )新科技園，其中包括文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)園，是跟香港衛視傳媒集團、香港享達集團合作建設的。這個(gè)占地150畝，建筑面積超過(guò)14萬(wàn)平方米的項目，目標是國內一流的科技、文化產(chǎn)業(yè)園。而第三個(gè)項目——杭州新加坡低碳科技園，是浙江省政府與新加坡政府第六次浙新理事會(huì )上的簽約項目，總體規劃345畝，定位為中國領(lǐng)先，世界一流。

　　

盡管第二和第三個(gè)產(chǎn)業(yè)園還在開(kāi)發(fā)之中，但是陳揚與他的團隊已經(jīng)邊建設邊運營(yíng)了?！斑@是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與一般地產(chǎn)的區別?！彼f(shuō)。

最核心的是商業(yè)運營(yíng)模式

　　

陳揚操盤(pán)的這幾個(gè)科技產(chǎn)業(yè)園里，目前圍繞著(zhù)2.5產(chǎn)業(yè)的理念，用低密度花園式的獨棟企業(yè)總部，獨立研發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)中心，高層產(chǎn)業(yè)化商務(wù)大廈等建筑形態(tài)，為中小企業(yè)提供良好的生產(chǎn)環(huán)境。但最核心的，是他們目前在三大產(chǎn)業(yè)園推出的商業(yè)運營(yíng)模式。

　　

國內類(lèi)似的產(chǎn)業(yè)園數不勝數，怎么樣讓客戶(hù)選擇你，或者說(shuō)，能夠為政府、為客戶(hù)帶來(lái)什么核心價(jià)值，這是最關(guān)鍵的。

　　

按照陳揚的說(shuō)法，他們運營(yíng)的商業(yè)模式，可以根據客戶(hù)量身定制產(chǎn)品。

　　

首先他們根據客戶(hù)需要，為企業(yè)免費購置廠(chǎng)房和辦公樓。這可是一個(gè)足夠大膽的構思。產(chǎn)業(yè)園根據企業(yè)三年投入產(chǎn)出和稅收情況，三年后實(shí)現企業(yè)的既定目標，產(chǎn)業(yè)園就把廠(chǎng)房或辦公樓產(chǎn)權過(guò)戶(hù)到客戶(hù)名下，讓企業(yè)永久擁有自己的物業(yè)。目前已經(jīng)有很多企業(yè)享受這樣的政策，同時(shí)也已有許多企業(yè)有意享受這些政策。

　　

其次是免費租賃房屋。根據企業(yè)自身發(fā)展需求，為企業(yè)免費提供辦公場(chǎng)所，最大程度地減輕企業(yè)自身發(fā)展中的資金壓力問(wèn)題。其三是企業(yè)免費注冊。企業(yè)入駐萬(wàn)華科技產(chǎn)業(yè)園，園區代辦工商、稅務(wù)等一切手續，并且免收服務(wù)費。

　　

目前萬(wàn)華控股運營(yíng)最為自得的，還是它的融資模式。一些企業(yè)需要購置或租賃房產(chǎn)，但是資本總量有限，萬(wàn)華控股就提供金融平臺，幫助企業(yè)實(shí)現融資購買(mǎi)房產(chǎn)或租賃房產(chǎn)。萬(wàn)華控股為企業(yè)搭建金融服務(wù)平臺，通過(guò)入園企業(yè)提供股權投資、貿易融資、融資擔保、創(chuàng )業(yè)創(chuàng )新基金等。為此，萬(wàn)華控股運用自身的資源優(yōu)勢，提供了銀行的合作平臺、自己的投資平臺和私募資金在內的社會(huì )合作伙伴金融平臺。

　　

第三是營(yíng)銷(xiāo)中心，為每一個(gè)企業(yè)，提供這個(gè)平臺，解決他們產(chǎn)品銷(xiāo)售。萬(wàn)華控股自身需要產(chǎn)品材料，合作伙伴也有需要，通過(guò)代理銷(xiāo)售或包銷(xiāo)形式，解決企業(yè)的銷(xiāo)售問(wèn)題。

　　

“中小企業(yè)不外乎三個(gè)方面：資金、銷(xiāo)售、效益，解決企業(yè)這些核心需求，也就解決科技園的產(chǎn)業(yè)集聚、企業(yè)集群?！闭f(shuō)到這里，陳揚信心滿(mǎn)滿(mǎn)。

　　

運作產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，陳揚強調最多的，還是超強的資源整合的能力?？蛻?hù)需求多元化，運營(yíng)商需要極強的資源整合能力，實(shí)現整合共享。而這點(diǎn)，或許正是萬(wàn)華科技產(chǎn)業(yè)園的強項。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成長(cháng)的秘密

　　

當地政府對產(chǎn)業(yè)運營(yíng)的支持，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展成長(cháng)的一個(gè)支撐。在土地資源日益緊張的情況下，各地政府“畝產(chǎn)論英雄”，一個(gè)科技產(chǎn)業(yè)園能夠集聚這么多的企業(yè)，想不受追捧才難！

　　

陳揚對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特性如數家珍。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，屬于地產(chǎn)范疇，但不同于一般地產(chǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一次性的，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)引進(jìn)的是企業(yè)。房地產(chǎn)賣(mài)給的是個(gè)人，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)集聚企業(yè)，帶來(lái)資本金的流動(dòng)，人才的進(jìn)入，提供就業(yè)，以及經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售，產(chǎn)生稅收，帶動(dòng)一個(gè)區域經(jīng)濟的發(fā)展。

　　

記者問(wèn)：宏觀(guān)調控之下，會(huì )不會(huì )有房企轉投產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)呢？

　　

陳揚：宏觀(guān)調控之下，房企有它自身的選擇，有可能調整自己的產(chǎn)品結構，改變投資方向，投到商業(yè)地產(chǎn)，或工業(yè)地產(chǎn)。任何房企對產(chǎn)業(yè)園有想法，有資金，都有可能也可以投入，但有一點(diǎn)核心問(wèn)題，你是否具備了產(chǎn)業(yè)運營(yíng)的資源整合能力。

　　

記者：萬(wàn)華控股會(huì )深耕產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)嗎？

　　

陳揚：與普遍的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最大的區別在于，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一次性的，以自然人為主；而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可持續發(fā)展，面對的是企業(yè)，可不斷增量?？萍紙@內企業(yè)流動(dòng)，但是不會(huì )影響產(chǎn)業(yè)園整體發(fā)展，不斷會(huì )有新鮮血液進(jìn)來(lái)。所以我一直把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為事業(yè)來(lái)做。而萬(wàn)華科技產(chǎn)業(yè)園已引起了許多城市的關(guān)注，絡(luò )繹前來(lái)洽談，走出去是必然趨勢。